NewEstate · Pesquisa aplicada em crédito imobiliário
O Clube CRI reconstrói o fluxo que cada série contratou, compara com o que de fato foi pago e mostra o desvio mês a mês. Na nossa base de 7.721 séries entre 2022 e 2025, nas séries em que os dois marcos existem esse desvio antecedeu o evento formal em, na mediana, 10 meses.
Dado público da CVM, do FNET, da B3 e dos informes mensais de FII. Método aberto, submetido a avaliação acadêmica.
Esquema de leitura, não um papel específico. Nas 635 séries em que os dois marcos existem, o desvio de fluxo precede o evento documentado em 66,9% dos casos.
O problema
Quem carrega CRI acompanha o papel por dois canais: o preço de mercado e o comunicado da securitizadora. Nossa reanálise da base pública mostra que os dois chegam tarde — quando chegam.
Entre as séries com desvio crível de fluxo, quase três em cada quatro não apresentaram marcação que sinalizasse o problema. A cota do fundo não reprecificou.
Nenhuma assembleia de titulares, aditamento ou fato relevante no FNET durante o período em que o pagamento já estava fora da régua contratada.
O quadrante silencioso: pagamento fora do contratado, preço intacto e nenhuma comunicação. Invisível para quem só olha cotação e comunicado.
A fatia das posições de CRI dentro das carteiras de FII com desvio de fluxo vigente saiu de 8,5% em jul/2022 para 17% a 19% em 2025–2026. O subconjunto silencioso foi de 4,7% para 6,4%.
Séries que vieram a desviar saíram com spread mediano de 4,01 p.p. sobre a NTN-B contra 3,64 p.p. das demais — apenas 36 pontos-base de discriminação. Dentro do grupo que falhou, as silenciosas foram as mais baratas na emissão.
Missão
Dar a cada CRI o acompanhamento que hoje só existe para ação: o que foi contratado, o que foi pago, quanto vale contra a curva e quem carrega o papel.
Tudo a partir de informação pública, auditável e rastreável até a fonte. Não vendemos opinião sobre crédito — entregamos a leitura organizada do que o emissor já é obrigado a reportar.
Objetivos
Normalizar o universo de CRI numa base única, com taxonomia estrutural, duration modificada calculada pelo fluxo contratual e histórico de aditamentos.
Reconstruir a régua de pagamento de cada série e medir o desvio mês a mês, com critério explícito para separar carência legítima de falha de reporte.
Publicar spread sobre a curva por classe estrutural e validar contra preços de referência e negócios já disponíveis no mercado.
Entregar o desvio de fluxo como indicador que chega antes do fato relevante, por papel e por carteira.
Mostrar, papel a papel, quais fundos carregam a posição, em que volume e desde quando — e quem entrou ou saiu.
O que fazemos
Uma base, quatro saídas. O investidor entra pelo extrato; o gestor entra pela carteira; ambos chegam ao mesmo dado normalizado.
O que você deveria receber, o que recebeu e o desvio acumulado — mês a mês, na régua do termo de securitização e de cada aditamento.
Spread sobre a NTN-B de prazo equivalente, com duration modificada calculada pelo fluxo contratual — não pelo prazo nominal.
Os indicadores que aparecem antes do default formal, organizados por papel e consolidados por carteira.
Quem tem esse CRI. Cruzamento papel a papel com os informes mensais dos fundos, com histórico de entrada e saída.
Para quem
Hoje o acompanhamento é um extrato de corretora sem contexto e um PDF de securitizadora difícil de ler. Entregamos previsão de fluxo, desempenho contra o contratado, precificação validada por método público e alerta quando algo sai da régua.
Fontes fragmentadas e nenhum benchmark real de qualidade de crédito. Entregamos monitoramento da carteira inteira, spread sobre a curva por posição, comparação com fundos comparáveis e a leitura de quem mais carrega cada papel.
Originação difícil e sinais invisíveis até o evento formal. Entregamos o radar antecedente, o mapa do secundário com taxa implícita e a fila de séries com deterioração de fluxo ainda não precificada.
De onde vem o dado
Nenhuma fonte proprietária, nenhuma caixa preta. Onde o dado falha, dizemos que falha — a intermitência de reporte faz parte do diagnóstico, não é ruído a esconder.
| Fonte | O que entrega | Cobertura |
|---|---|---|
| CVM — dados abertos | Informes mensais de CRI com pagamentos por série, termos de securitização e cadastro consolidado | Espinha dorsal |
| Informes de FII | Carteira dos fundos, papel a papel, com volume e movimentação mensal | Aberto e estruturado |
| FNET | Assembleias, aditamentos e fatos relevantes — os eventos documentados e sua data | Aberto |
| B3 e CETIP | Cadastro dos papéis e negócios no mercado secundário | Parcial, sob licença |
| ANBIMA | Curvas e preços de referência para validar o spread | Parte pública |
| Securitizadoras e agentes fiduciários | Relatórios de acompanhamento de obra, garantias e eventos de default | Disperso, em PDF |
Cada número que publicamos aponta para o documento de origem e a data de captura. Você pode conferir.
A régua de estresse, o critério de credibilidade do zero e o cálculo de duration estão descritos em trabalho submetido a avaliação acadêmica.
Onde a cobertura é rala ou o reporte é intermitente, o resultado sai marcado como inconclusivo. Não preenchemos lacuna com estimativa silenciosa.
Onde estamos
O Clube CRI não começou como uma ideia de software. Começou como uma pergunta de pesquisa sobre o que caracteriza estresse em um CRI — e o dataset construído para respondê-la é o embrião do Cadastro Mestre.
Universo de 7.721 séries com painel de fluxo, régua contratada e cruzamento com 125 fundos. Resultados em artigo submetido e nota metodológica pública.
Extrato do papel e precificação em formato de assinatura leve, para PF, assessores e escritórios.
Taxonomia estrutural, duration correta e feed mecanizado de CVM, FNET e informes de FII, atualizado a cada ciclo de reporte.
Spread sobre a curva, alerta antecedente e benchmarking de carteira para gestores e securitizadoras.
Taxa implícita no secundário e fila de verificação como pipeline de special situations.
Lista de espera
Estamos abrindo o acesso por segmento. Quem entra na lista recebe a nota metodológica com os achados da pesquisa e a prioridade na primeira turma do módulo correspondente ao seu perfil.
Sem disparo em massa. Escrevemos quando há algo concreto: um resultado novo, um módulo aberto ou um convite.